Cashflow einer Immobilie berechnen: Vor und nach Steuern

Die Rendite zeigt, wie gut sich eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis rechnet. Ob am Monatsende tatsächlich Geld übrig bleibt oder draufgezahlt werden muss, sagt sie aber nicht – das steht im Cashflow. Für die laufende Tragfähigkeit einer Finanzierung ist das oft die wichtigere Zahl.

Cashflow vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern ist schnell erklärt: die monatliche Kaltmiete abzüglich allem, was tatsächlich an Ausgaben anfällt – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sowie Zins und Tilgung der Finanzierung.

Ein Punkt, der leicht übersehen wird: Sowohl der Zins- als auch der Tilgungsanteil der Kreditrate fließen hier ein. Die Tilgung baut zwar Vermögen auf, weil sie Ihr Eigenkapital in der Immobilie erhöht – trotzdem verlässt sie jeden Monat real Ihr Konto, und genau deshalb gehört sie in diese Rechnung.

Cashflow nach Steuern: der Unterschied macht AfA

Fürs Finanzamt zählt nur, was als Werbungskosten anerkannt wird. Und genau hier weicht die Steuerrechnung vom reinen Cashflow ab:

• Zinsen sind absetzbar – der Zinsanteil der Kreditrate mindert das zu versteuernde Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung.
• Tilgung dagegen nicht – sie zahlt den Kredit zurück, ist aber steuerlich irrelevant, weil sie keine Ausgabe im eigentlichen Sinn ist, sondern nur eine Vermögensumschichtung.
• Die Abschreibung (AfA) dagegen schon, obwohl dafür kein Cent fließt – ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz des Gebäudewerts (ohne Grundstück) darf jährlich als fiktiver Werteverzehr geltend gemacht werden.

Klingt paradox, ist aber genau der Hebel, der viele Kapitalanlagen in den ersten Jahren steuerlich attraktiv macht: Ist das zu versteuernde Ergebnis negativ, was bei fremdfinanzierten Immobilien wegen hoher Zinsen und AfA häufig vorkommt, wirkt die „Steuerlast" in der Formel wie eine Erstattung – der Cashflow nach Steuern liegt dann sogar über dem vor Steuern.

Rechenbeispiel

Nach Steuern bleiben in diesem Beispiel noch 69 € im Monat übrig. Ohne die AfA würde die Steuerlast deutlich höher ausfallen – ein Grund, warum handgestrickte Cashflow-Schätzungen oft pessimistischer sind, als sie sein müssten.

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