Steuervorteile bei Kapitalanlage-Immobilien: Was Sie wirklich absetzen können

„Das kann man doch alles absetzen." Diesen Satz hört man beim Immobilienkauf ständig, meistens ohne dass jemand sagen könnte, was genau. Dabei entscheidet sich an dieser Frage ein erheblicher Teil der Rendite. Hier steht, welche Posten das Finanzamt tatsächlich anerkennt, welche nicht, und wo die Fallstricke liegen, die auch erfahrene Käufer übersehen.

Die AfA: der größte Posten, den niemand überweist

Die Absetzung für Abnutzung ist der wichtigste Steuervorteil einer vermieteten Immobilie, und zugleich der ungewöhnlichste: Sie mindert Ihre Steuerlast, ohne dass dafür Geld fließt. Der Gesetzgeber unterstellt, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, und lässt Sie diesen fiktiven Werteverzehr jährlich geltend machen.

Welcher Satz gilt, entscheidet allein das Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG):

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr
• Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr
• Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr

Viele Rechner setzen pauschal 2 % an. Bei einem Altbau von 1908 sind das ein Viertel weniger Abschreibung, als Ihnen zusteht, Jahr für Jahr.

Worauf die AfA berechnet wird

Hier passieren die teuersten Fehler. Zwei Regeln zählen:

Erstens: Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Grund und Boden nutzt sich nicht ab, deshalb bleibt er außen vor. Nur der Gebäudeanteil zählt. Wie hoch der ist, hängt von der Lage ab: In München entfällt deutlich mehr auf das Grundstück als in Chemnitz. Diese Aufteilung ist kein Detail, sondern ein Hebel, der über die gesamte Haltedauer wirkt.

Zweitens: Die Kaufnebenkosten gehören dazu. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden nicht im Kaufjahr abgezogen, sondern zusammen mit dem Kaufpreis aktiviert und mit abgeschrieben, ebenfalls anteilig auf das Gebäude. Wer die Bemessungsgrundlage nur aus dem Kaufpreis bildet, verschenkt bei den heute üblichen Nebenkosten von zehn Prozent und mehr einen spürbaren Betrag. Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, steht in unserem Überblick zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Hätte man hier mit 2 % und ohne Nebenkosten gerechnet, also mit 134.400 € Bemessungsgrundlage, wären es 2.688 € AfA gewesen. Die Differenz von 1.130 € pro Jahr ist kein Rundungsfehler, sondern über zwanzig Jahre ein fünfstelliger Betrag.

Zinsen ja, Tilgung nein

Bei der Kreditrate trennt das Steuerrecht sauber: Der Zinsanteil ist als Werbungskosten abziehbar, der Tilgungsanteil nicht. Das leuchtet ein, sobald man es einmal durchdacht hat. Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld, also eine echte Ausgabe. Die Tilgung dagegen zahlt nur den Kredit zurück und verwandelt Schulden in Eigenkapital, sie macht Sie also nicht ärmer.

Praktisch bedeutet das: In den ersten Jahren, wenn der Zinsanteil hoch ist, fällt die steuerliche Entlastung am größten aus. Mit fortschreitender Tilgung dreht sich das Verhältnis, der abziehbare Anteil schrumpft, und die Steuerlast steigt, obwohl Ihre Rate gleich bleibt. Wie sich das auf den monatlichen Cashflow auswirkt, rechnen wir im Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen Schritt für Schritt durch.

Renovierung: sofort abziehbar oder auf Jahrzehnte gestreckt

Wer eine Bestandswohnung kauft, renoviert meistens. Und genau hier entscheidet sich, ob Ihre Handwerkerrechnungen im ersten Jahr voll die Steuer mindern oder ob Sie sie über vierzig Jahre in Zweiprozentschritten abstottern. Der Unterschied ist gewaltig, und er hängt an einer Zahl.

Die 15-Prozent-Falle

Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto, also ohne Umsatzsteuer, 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie in anschaffungsnahen Herstellungsaufwand umqualifiziert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann ist nichts davon sofort abziehbar, alles wandert in die AfA.

Zwei Details, die regelmäßig unterschätzt werden. Erstens zählen auch Schönheitsreparaturen mit, also Tapezieren, Streichen, Böden. Der Bundesfinanzhof hat das 2016 klargestellt, und die aktuelle Verwaltungsanweisung, das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026, hat es bestätigt. Zweitens läuft die Dreijahresfrist taggenau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten, nicht ab dem Notartermin.

Im Beispiel oben liegt die Grenze bei 152.727 € × 15 % = 22.909 €. Wer 22.000 € verbaut, zieht sie voll ab. Wer 24.000 € verbaut, zieht nichts sofort ab. Zweitausend Euro mehr Rechnung kosten hier über den Prognosezeitraum rund zehntausend Euro an vorgezogener Entlastung. Die naheliegende Gegenmaßnahme ist ebenso simpel wie wirksam: nicht dringende Arbeiten ins vierte Jahr schieben.

Nicht in die 15-Prozent-Grenze fallen übrigens Erweiterungen, etwa ein Anbau oder eine Gaube, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizungsanlage.

Wenn der Standard steigt

Unabhängig von Betrag und Zeitpunkt gilt: Heben Sie bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale den Standard an, liegt eine wesentliche Verbesserung vor, und der Aufwand ist Herstellungsaufwand. Die vier Bereiche sind abschließend aufgezählt: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Eine neue Fassadendämmung gehört ausdrücklich nicht dazu, so schön sie auch sein mag.

Der Verteilungstrick nach § 82b EStDV

Bleibt Ihr Aufwand Erhaltungsaufwand, haben Sie ein Wahlrecht: Sie können ihn sofort in voller Höhe abziehen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das klingt nach Bürokratie, ist aber echte Planung. Ein Abzug von 30.000 € nützt Ihnen wenig, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen ihn gar nicht aufnehmen kann. Verteilt auf fünf Jahre landet er dort, wo Ihr Grenzsteuersatz am höchsten ist.

Denkmal und Sanierungsgebiet: die unterschätzte Kategorie

Wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht (§ 7i EStG) oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt (§ 7h EStG), gelten für begünstigte Sanierungsaufwendungen völlig andere Sätze: acht Jahre lang je 9 %, danach vier Jahre lang je 7 %. Macht 100 % in zwölf Jahren, statt 2 oder 2,5 % über vierzig oder fünfzig.

Das dreht die 15-Prozent-Falle vom Problem zum Nichtereignis. Wer bei einem Denkmal 40.000 € verbaut und damit die Grenze reißt, verliert nichts, sondern schreibt den Betrag komplett in zwölf Jahren ab. Voraussetzung ist in beiden Fällen eine Bescheinigung, beim Denkmal von der Denkmalbehörde, im Sanierungsgebiet von der Gemeinde. Und als Erwerber zählen nur Maßnahmen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden.

Ob eine Adresse im Sanierungsgebiet liegt, ist öffentlich einsehbar. Ein Anruf beim Bauamt kostet zehn Minuten und kann fünfstellig sein.

Neubau: Sonderabschreibung und degressive AfA

Für neu gebauten Mietwohnraum gibt es zwei zusätzliche Wege. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bringt vier Jahre lang je 5 % zusätzlich zur regulären AfA, gebunden an ein Bauantragsfenster und, für Anträge ab 2023, an den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Dazu kommen Obergrenzen bei Baukosten und Bemessungsgrundlage je Quadratmeter sowie die Pflicht, zehn Jahre zu Wohnzwecken zu vermieten.

Alternativ erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Der Vorteil liegt vorn: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als linear. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und irgendwann auch sinnvoll.

Was Sie nicht absetzen können

Genauso wichtig wie die Vorteile sind die Posten, die viele fälschlich einrechnen:

• Die Tilgung. Siehe oben. Sie ist Vermögensumschichtung, keine Ausgabe.
• Der Grundstücksanteil. Er wird nie abgeschrieben, egal wie der Kaufvertrag formuliert ist.
• Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage. Das überrascht die meisten. Was Sie monatlich an die WEG überweisen, ist zwar echtes Geld aus Ihrer Tasche, steuerlich aber erst dann abziehbar, wenn die Gemeinschaft es tatsächlich für Instandhaltung ausgibt. Bis dahin gehört es noch der Gemeinschaft, nicht dem Handwerker.

Und am Ende: die Zehnjahresfrist

Ein Steuervorteil, über den selten gesprochen wird, ist der Verkauf. Veräußern Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, bleibt der gesamte Wertzuwachs steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist ist der Gewinn dagegen mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Und hier lauert eine Pointe, die viele erst beim Verkauf entdecken: Die bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten für diese Berechnung. Jeder Euro Abschreibung, den Sie über die Jahre genutzt haben, erhöht also den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn Sie zu früh verkaufen. Der Vorteil wird nicht gestrichen, aber er wird zurückgeholt. Nach Ablauf der zehn Jahre passiert das nicht mehr.

Dieser Text gibt den Stand von August 2026 wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die genannten Begünstigungen setzen im Einzelfall Bescheinigungen, Fristprüfungen oder Wahlrechte voraus, die Ihr Steuerberater ausüben muss.

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