Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettorendite einfach erklärt
Wer über den Kauf einer vermieteten Wohnung nachdenkt, stößt früher oder später auf den Begriff Mietrendite. Klingt nach einer einzigen Zahl, ist aber eigentlich zwei: Brutto und Netto. Und der Unterschied zwischen beiden entscheidet oft, ob sich eine Immobilie am Ende wirklich rechnet oder nur auf dem Papier gut aussieht.
Bruttorendite: die schnelle erste Einschätzung
Die Bruttorendite ist die Zahl, die in jedem Exposé auftaucht. Sie setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, mehr nicht – Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung bleiben komplett außen vor. Für einen schnellen Vergleich mehrerer Angebote reicht das völlig. Als alleinige Entscheidungsgrundlage taugt sie aber wenig.
Nehmen wir eine Wohnung für 200.000 €, die 960 € Kaltmiete im Monat bringt – macht 11.520 € im Jahr.
Bruttorendite = 11.520 € ÷ 200.000 € × 100 = 5,76 %
Nettorendite: was tatsächlich hängen bleibt
Die Nettorendite ist unbequemer zu berechnen, dafür ehrlicher. Sie bezieht zwei Dinge mit ein, die die Bruttorendite einfach ignoriert:
- Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meistens auch die Maklerprovision kommen oben drauf und erhöhen, was tatsächlich investiert wird.
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – etwa Verwaltung oder Instandhaltungsrücklage. Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen und direkt von der Rendite abgehen.
Bleiben wir bei der Wohnung von oben. Kaufnebenkosten von 23.140 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) machen aus dem Kaufpreis eine Gesamtinvestition von 223.140 €.
Dazu kommen 50 € im Monat an nicht umlagefähigen Kosten, also 600 € im Jahr.
Nettorendite = (11.520 € − 600 €) ÷ 223.140 € × 100 = 4,89 %
5,76 % gegen 4,89 % – auf den ersten Blick kein großer Unterschied. Über zehn oder zwanzig Jahre gerechnet ist er es aber sehr wohl, und dabei sind Finanzierung und Steuern noch gar nicht berücksichtigt.
Was ist eine „gute" Mietrendite?
Eine feste Grenze, die überall gilt, gibt es nicht, so gerne man sich das manchmal wünschen würde. Als groben Richtwert zum Vorsortieren nutzen viele Investoren eine Bruttorendite von etwa 5 % – in München oder Hamburg oft eher Wunschdenken, in strukturschwächeren Regionen dagegen fast schon Standard, meist mit entsprechend höherem Risiko. Am Ende entscheidet ohnehin nicht die Rendite auf dem Papier, sondern das, was nach Finanzierung und Steuern monatlich tatsächlich übrig bleibt.
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